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《视点》

“披头士乐队，不能缺少吉他”

文/姜新国

姜新国：上海在行置业投资咨询有限公司首席咨询顾问、清华大学中国房地产卓越总裁高研班专家顾问、全国商业步行街管委会专家委员，国内首部商业地产专著作者。

商业无处不在，其衍生的商业设施规划是城市空间规划中的重要分支，核心内容归纳起来大致是这样：按消费资源配置数量；按城市发展、人口导入水平预留空间；按城市历史、文化积淀及环境特点选择商业形象；按消费者的审美倾向和商业实际需求决定建筑形式和规格。
但在我国城市规划商业建筑设计活动中却常常忽视了商业设施规划，即便规划了商业设施，往往也存在极其不到位的现象。如部分地铁上方空间弃置，商业设施低密度，居住区中心设置大型商贸批发市场等等。怎样避免产生商业设施规划不到位的现象？我认为，在现有的规划体系下，制订城市商业空间规划、商业建筑设计时应当兼顾以下几个关系：

一、外观与内部功能的关系
商业设施没有建成之前，一般都会预设目标对象，规划设计中商业设施的功能，就是为这部分对象服务的，如果没有把这个群体的需求作为规划设计的主要思索方向，有可能降低商业设施的实际使用效率。

在参与上海某重大交通设施附属商场策划定位中，就曾经遇到过这样的问题。设计师为了追求光影射线的效果，在建筑上人为地留出罅隙，从外部形象来看，可能富有了光线明暗变化的韵律感，但是，内部布置的可变性、通达性、便捷性就要大打折扣，即商业设施的观赏价值大了而实际使用价值下降了。商业设施说到底是一种以商业实用为目的的物业，设施规划的目的就是要使之体现它的使用价值，否则，建筑设计规划得很美，但是不能投入使用——没人光顾、闲置的商场无异会使这种“美”发酵变馊。因而笔者认为在从事商业设施规划和设计时，有这样三个思维步骤：
▲用地适用性。适用才有价值。用地适用性判断得准确，可以体现对象（商业设施或建筑以下同）的基本价值，以便把握规划或设计的基本方向。
▲不利因素排除。不利条件的排除和转化可以使得对象的使用范围扩大而提高使用价值。
▲赋予建筑文化艺术特色。通过文化的、艺术的创造，使建筑产生除自身价值之外的价值，包括观赏性、艺术性、愉悦性等。这种价值来自于我们规划设计的智慧创造，它会给一个城市、一个区域或经济主体创造出精神或物质的价值或文明。

二、交通条件
“有什么样式的交通，就有什么样式的商业设施”。自宋以后，明清之际，河流运输成本低，运能低，于是出现清明上河图所展示河埠商业情景；而在现代交通体系发达的欧美，就会诞生简洁实用的“大盒子”建筑——超级市场（MART）或者工厂直销中心（OUTLETS）等四个轮子的商业。
在上海规划设计商业建筑，经常去考察的地区是香港。在香港成功的购物中心很多，太古城、又一城、青衣城、海港城……。由于香港的土地资源十分紧缺，其商业用地的综合利用率很高，在交通交汇的地方实施商业规划，在商业价值较低的上部空间安排居住、办公商务功能，部分居民小区的主入口就设在商场内部，显示出很高的经济性。
从交通形式来看，香港的个体交通行为（如自行车、摩托车很少利用）较低，普通居民的公共交通使用率达80%以上，而这些交通站点，通过规划手段集中在商业设施里，形成了融汇的（地铁和巴士）交通枢纽——商业中心——客流集聚——疏散中心等，这样的商业加交通形式，被称之为中央交通枢纽的商业中心（CTD）。其实，这种规划技术在战后的美国早已实施，美国城市土地协会编制的《共同开发》一书比较详细地阐述了这一方面的理念、方案、手段和案例。
可是，香港和美国的案例目前很难照搬到中国来，这是各种具体规划如交通规划和商业的相融性较少及交通形式的差异性所致，中国大量个体的交通行为导致客流不能有效地集中于某一特定的商业地点，所以笔者提出在中国进行商业设施规划或设计，需要有更大的交通类型的包容性——以接纳各种不同类型的交通形式，吸聚更多的客流。在通常情况下，客流与商场档次呈现下列关系。
按右下梯型图所示，不同类型交通形成不同水平的商场。
由于服务对象不同，商场的商品配置、存货数量、商场布置和装饰都有不同的要求，导致规划设计都有着很大的差异，这是我们在商业设施规划或设计时需要关注的。

三、与商业形态的关系
商业建筑是商业的外套，正如人们的着装与其身份相符一样，绅士穿西装，文人穿休闲装，艺术家着奇装艳服，牧童穿牛仔，说到底商业建筑要反映商业活动的内核。
商业建筑又是商业活动（展示、交易、观赏、促销等）的物化载体，这个载体和商业的关系，犹如脚与鞋的关系，无法穿的鞋不是真正意义的鞋。
在商业设施规划或设计中，建筑规范、外观形象往往置于商业形态的技术要求之上，其实真正商业的要求是呈动态变化的，如过去GB对百货建筑的活荷载要求是350－500kg/m2，而现在商业经营者的实际要求则要达500－700kg/m2，设计规范是无法体现这种与时俱进的变动，这就需要对商业的具体经营要求进行深入了解才能掌握。

建筑和商业形态的关系更多地体现在经营业态上，各种不同的商业业态会向规划、设计提出不同的技术指标和外观形象要求。超级市场和百货的要求不一样，购物中心和休闲步行街的要求不一样，贸易市场和餐馆的要求不一样。在同种业态中还会有许多细致的差异，如批发建材和批发服饰的市场就有着很大的差距，这种差异性的出现，会使得设计师十分为难，究竟是做得越合适越好还是越通用越好？这就取决于目前商业业态的寿命，若这种业态的市场周期比较短，那么我们就较多地考虑建筑的多用途性；如果业态的市场周期比较长，那么就可以考虑专业性强一些。而商业建筑的投资回收周期一般要在5年以上，加上前期折迁周期、开发建造、商业培育等时间，较短期限则回投资的可能性比较小，在我们充分考虑到适用性之后，还要兼顾业态变化的兼用性。

四、与地域文化的关系
不管人们有意还是无意，商业建筑到最后都会带上那个区域、那个历史时期的痕迹，不妨以国内一些知名商业街为例：

从近期（2002年－至今）国内兴起一些知名的休闲商业设施来看，也同样带上强烈地域文化的印记。
北京：前海。改变型的官宦居所，中式建筑变形，室内按现代商业需求布置，门、窗、灯光均用现代色调，它既反映了地域的皇城文化又结合了现代时尚的特色。
上海：新天地。改变型的石库门建筑，虽说是原拆原建，但是木质门窗换成透光性强的、视野开阔的钢质门窗，建筑轮廓勾勒清晰、线条明朗，老式的屋宇中透出一种现代的时尚的色调，这种建筑特色反映上海容汇中外风格的地域特点和气质。
杭州：南山路、旧式公寓洋房。杭州自古到今以湖光山色闻名，自然人文景观众多，自南宋以来，多少文人、名士、高官大吏、臣贾、富商把杭州作为寓居、休憩之地，于是形成一种闲逸的特色，在南山路坐落的各商业设施就是以西湖为背景，反映地域闲逸文化特质的。
商业建筑带有地域文化特色的成功案例很多，如绍兴城市中心商业街、周庄、同里、西安西大街等，但也有许多失败的案例。我认为成败的关键在于两个词：“升华”还是“摹仿”，摹仿是注定没有出路的，升华则是成功一条重要路径。我们在地域文化中提炼出精彩的要素，进行“升华”，形成鲜明的特色，使其无法为人摹仿、替代，这种特色就是商业最好的广告，我们设计的作品就会变得十分精彩，上述案例就说明了这一点。

五、与环境的关系
任何建筑都是环境性的产品，商业建筑也是如此，当然也要受到环境影响，不过这种环境和居住环境、办公环境有着很大的区别。
商业环境称作“商圈”。消费、商品是构成商圈最基础的、最细小的因子，由此而延展开两条主线，影响着商业和商业建筑变化，即商业建筑不仅要为商业所用还要为消费者所认同，商业建筑要适合所在的环境，要满足商业和消费两个方面的四个诉求。

值得重视的是商业设施的本身及周边小环境，据调查反映，在商品、质量、功能、性价比大幅提高以后，大中城市消费者对商场的物化环境要求上升到53%，而以往一直为大家多诟病的商业痼疾——服务态度则下降到3%，其余两项如“时尚性”和“价格”则合计为17%和27%。由此可见商场物业环境的重要性，这种消费倾向性的变化，将直接导致商业设施的设计中心的“环境”要求大大提高。
客观上来看，商业建筑作为商业的物业交易平台，它必须全面兼顾到商业的“吸引消费、商业竞合”和消费者的“选择商品、选择商业环境”的诉求，如此才能得到一件合格的商业建筑设计作品。

六、与后期经营管理的关系
商业建筑的最终用途是商业，但是它又是一种具有良好升值保值的投资品种，小到数十平方的街铺，大到数十万平方米的购物中心，无一不是资本的猎物或交易的筹码，所在商业建筑设计或规划活动中，有“三元归一”的要求，即商业经营要求、物业经营要求、开发投资要求。
这三个要求要在一个设计或规划的作品中完美体现，单靠设计人员的专业知识几乎无法完成，但是人们又在不自觉地去完成这三个方面的要求。笔者建议多关注委托方的企业性质、投资方式和回收周期、项目运作手法，从满足商业经营需求入手，逐个满足其它层次的需求，才能做到经营、开发、投资的“三元归一”。
在2002年以后，各地掀起了商铺热，不少设计单位仅仅满足委托方的物业销售和开发投资需求，而漠视建筑的最终用途——商业需求，于是出现唐山某商场的拆楼重新设计的事件。我认为满足实际商业需求才是商业建筑设计的第一要务。
商业建筑规划设计还要注意处理好后期的维护和管理工作。商业建筑最终要通过使用才能体现它的价值，而实际使用过程又产生出后期维护和管理成本过高的商业建筑。实际上是性价比差的表现，后期维护管理成本过大的作品，可不是一件优秀的商业建筑作品，商场不是日本皇宫，可以常常拆、常常造、常常设计的。

一言蔽之，注重外表而忽视商业需求的商业设施规划或设计一如没有吉他的披头士乐队，这是非常滑稽可笑的。因为在商业设施的设计或规划创作活动中，缺少商业需求的主调，其它装饰元素再好看也失去了存在的价值。■